客观地来说，肇庆占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。
改革开放初期，它的GDP总量能排进广东前五，吊打刚刚起飞的东莞、中山、深圳、珠海，现在却成了珠三角“吊车尾”的小弟。
它拉低了整个珠三角的城镇化水平，城镇化率仅46.78%。它的人均GDP仅有5.35万/人，还不如陕西、辽宁，也没赶上全国平均水平。
它是珠三角人口净流出最多的城市，户籍人口有450万，常住人口仅有415万人。
刚过去的10月，它的新区某楼盘价格由开售时的8300元/㎡狂降至5200元/㎡，100㎡的房子总价掉了近30万，引发集体维权，政府都出来督促退房……
作为国家历史文化名城、曾经的广东首府，肇庆可能算是珠三角最失落的城市了。
1994年，肇庆一脚踏入珠三角，就像踏进了爱与痛的边缘，总在奋力突围。如今，粤港澳大湾区快速推进，重塑经济地理格局，它能不能找到新的出路？
01
无论是GDP还是人均GDP，肇庆都是大湾区11市里吊车尾的存在。在广东省内，它的GDP规模也只能排在第12位。
环顾整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。
其他城市就算不是“网红”，存在感也比肇庆强得多。惠州是深圳的后花园，中山有“深中通道”的前景，就连江门也有“侨乡”光环加持。
就连粤港澳大湾区规划也只有5次提及肇庆，主要内容为适时开展“柳州至肇庆铁路”、建设肇庆（怀集）绿色农副产品集散基地，打造为内地供港澳食品安全生产基地等。毕竟，大湾区中，肇庆是离珠江口最远的，能受到的辐射非常有限。
随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。
（大湾区重点城市区位图）
由于地处粤港澳大湾区西北角，比起江门、惠州，肇庆没有“大款”可以傍。它唯一接壤的佛山，靠近的地方也是不太发达的三水、高明。
比起清远还不如，清远距离广州最近的地方，高铁只要20多分钟，还可以大搞广清一体化。肇庆的交通也不算便利。好不容易通了高铁，肇庆东站却设在离城区30多公里的地方，极不方便。从城区坐公交接驳，得花费1个多小时，比肇庆东到广州南的时间还要多20几分钟。便民性大打折扣。
02
肇庆是一座典型的人口净流出城市。国际上，一般用经济占比/人口占比，来衡量城市对人口的吸引力。小于1意味着人口吸引力弱，肇庆的这一数值为0.82。
从常住人口数据上，能看出这一点。2018年末，肇庆常住人口415.17万人，比上年末增加3.63万人，人口城镇化率仅47.76%。
打个比方，安徽最近被纳入了长三角经济圈，和肇庆在珠三角的角色有点像。算经济总量，安徽只有江苏的1/3、浙江的1/2多，更赶不上上海。
但它有一定的土地与人力成本优势，可承接江浙沪地区的产业转移。肇庆全市面积14891平方公里，也是大湾区之最，相当于2个广州，7个深圳，有一定的发展空间。
不过，这对肇庆而言，也是双刃剑。肇庆内部的区域经济不平衡，东强西弱、南富北穷的现象相当严重。东部的高要、四会、大旺高新区、端州等片区靠近佛山，发展比较好，GDP甩开其它区县一大截。按板块来看，肇庆东南板块GDP有1543.44亿元，西北板块只有714.43亿元。
大片的欠发达山区，成了肇庆发展的沉重负担。
03
正因如此，肇庆在改革开放的进程中，不断被珠三角的其他城市赶超。
同样在1994年踏入珠三角的惠州市，和肇庆人口、面积等体量相差不大。今天已经成为TCL、中海油炼化等响当当企业的制造基地，GDP总量逼近4千亿。从千亿跻身2千亿元行列，惠州只用了4年，而肇庆花了6年。
肇庆的未来，主要得看鼎湖新区的发展。
它把发展战略中心往广佛倾斜，开始一路向东发展的步伐，所以在距离原来的端州老城区大概20公里之外规划了面积115平方公里的鼎湖新区，起步区范围18平方公里。
这个由省政府牵头打造的鼎湖新区，是肇庆扩容提质的重大工程，肇庆投入90亿元升级市政道路、打通并建成45公里城市地下综合管廊，竣工了以3000亩人工湖为核心的新区水系景观——“砚阳湖”。
如此高的规格也表明了肇庆建设鼎湖新区的决心。
鼎湖新区区位图目前，肇庆鼎湖新区也已承接部分广州、佛山的产业转移，引入了启迪环保科技城、中国电科肇庆产业园、广东跨境通（肇庆）电子商务产业园、京东云华南总部、香港城等一批项目落户。这样一个省级新区，早期政策红利吸引了一大波开发商前来拿地，光是碧桂园在鼎湖就有10多个项目。
由保利承建的政府大楼也已经盖好，接下来就等审批后投入使用，并带动周边人气和产业了。为了招商引资，当地政府还特地跑到北京与万达洽谈合作，拉万达来鼎湖建商业广场。
只不过，鼎湖新区至今仍被当地人称为“空城”，人少地偏，缺少相关配套，房子基本上靠投资客来买，市场混乱。
唱衰的声音不绝如缕。加上短期内不会有通地铁的可能，这也意味着鼎湖新区需要很长的时间去兑现。
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最后，从楼市角度分析下肇庆这座。
即便是粤港澳大湾区罕见的不限购城市，也很难吸引到投资者，整体房价处于大湾区排名末端，投资热情不大，购房多以本地客户、自住为主。
今年上半年，肇庆商品房销售市场波动较大，全市商品房销售面积305.44万平方米，同比下降8％，比上年同期回落23.5个百分点。中原地产数据显示，2015年肇庆房价约5200元/平，截止到2019年上半年均价攀升至约8000元/平。
然而下半年肇庆楼市开始下跌，鼎湖新区带精装楼盘跌到6000/平不到。10月爆出恒大某盘降价引发业主投诉，住建局出手维稳，就是大幅降价促销导致。再加上，很多本地小开发商早就囤了不少优质地块，资金链很容易断裂，项目出现烂尾的情况普遍。
此外，肇庆第一波被大湾区利好政策吸引的投资客早在16年就上车了。市场红利基本已释放完毕，当前肇庆楼市以刚需客为主，投资价值不大。
肇庆也是相当依赖土地财政收入的城市，房地产销售市场降温会被当地政府列为“需关注的主要问题”之一。政府报告指出，从今年4月份开始，商品房销售面积累计增速由正转负，一直延续至今也未见好转。形势不乐观。
未来，肇庆的楼市如何，真的要看城市的发展能否破局。身处珠三角，既是招商引资的优势，也是资源被“虹吸”的第一站。
肇庆好啊~！ 环境特别好，不过现在到处开发到处挖山， 也变的越来越繁华囧！ 不过是安家休闲的好地方！不过不是玩乐的好地方！玩乐可以说是比部过20年前！20年前的肇庆还好玩点 玩的地方多点！现在可以说是没有！不过现在交通那么方便随时都可以出去其他城市玩的！是一个很好的地方！！去过肇庆的人都会喜欢肇庆，读书的时候有很多同学都是其他城市过来的！！现在毕业了！每个人都说很喜欢肇庆！拿肇庆和其他城市比，除了没珠三角的繁华，其他都好！肇庆的特殊性，就在于它既能享受大湾区的政策红利，也能享受粤东西北地区的政府扶持；
既处于东部发达地区，又叠加了粤桂特别合作试验区的工业园区利好。能不能做到“左右逢源”，决定了肇庆的未来。
说到计划单列市，估计有些人知道，有些人并不知道，其实计bai划单列市就如同省直管县市，只不过一个是由省级政府直接管辖，而另外一个则是由国家直接管辖；一个是副地级城市，一个副省级城市而已。计划单列市是副省级城市，其财政收入的分配分为三部分：中央、省级和市级，其中省级占比最少。计划单列市虽然行政区划依旧属于原省管辖，但是在经济管理上可以获得省一级的管理权限，可以获得更多的政策红利和发展空间，因此经济发展普遍比一般的城市要强。目前，我国有大连、青岛、宁波、厦门和深圳5个计划单列市，那30多年过去了，它们发展的到底如何？
由于所处的地理位置不同，五个计划单列市的经济也分为了三个档次，其中深圳一骑绝尘，遥遥领先；宁波与青岛排在第二梯队，都是GDP破万亿的城市；厦门、大连为第三梯队，目前的GDP均为突破万亿。当然，只看GDP总量，很多人会说耍流氓，所以我们再从财政收入以及人均GDP数据进行分析，三个档次的分类依旧没有错误。一般公共预算收入
东北的大环境是这样，大连就算好到天上去也难以独善其身，甚至大连的房价现在都才一万出头，这样的价格在很多二线城市或者海滨城市都是难以置信的。在多年前，大连可是跟青岛齐名的城市，但是现在大连的GDP指标估计也就青岛的一半了。
厦门这个地方很好，收入高人也多，而且所处的地理位置优越，人均GDP和房价都非常可观。但是厦门作为一个海滨城市，实在是太小了，不管是城市建成区的面积还是经济总量，厦门很不算特别大的。过去的厦门被称为厦门岛，虽然这些年一个厦门岛已经容不下厦门的发展，但是这个先天缺陷还是无法改变的，虽然现在颇有冲劲，但是上限太低。
浙江省的第二号大城市，宁波的北仑港更是号称世界上吞吐量第一大港，也是15个副省级城市之一，实力和势头可以说是相当强劲了。但是美中不足的地方就是周围的强市太多，紧邻上海、杭州、无锡、南京、温州等等高速发展的城市。
这些城市对于宁波的人才积累和财富积累都进行很大一部分的分流。宁波工业基础雄厚，门类齐全，极具竞争力。但宁波是民营经济为主导，民营经济极度活跃；宁波港位于我国海岸线中点，其腹地更加广宽，发展的速度会更快。
这是一个以红瓦绿树和碧海蓝天闻名的全国最美的海滨城市之一，北京奥运也扬帆于青岛，美丽的崂山、好喝的啤酒、以及海尔等众名知名牌云集在这里。早些年青岛和大连的高下之争很吸引国人眼球，但这些年青岛已经超脱于此了。
青岛所处的山东省，省会济南的经济总量仅排全省第三，排第二的是烟台，而青岛当然是山东老大，这就是青岛最强过宁波的地方。所以，在除了深圳的四个计划单列市里，青岛前景当为第一。